המדריך המלא למיחזור משכנתא 

המדריך המלא למיחזור משכנתא

 בוודאי שמעת שכדאי למחזר את המשכנתא או שאפשר לחסוך עשרות ולעיתים גם מאות אלפי שקלים במיחזור המשכנתא. אבל מה זה מיחזור משכנתא? במה זה כרוך? למי ומתי כדאי למחזר? האם ישנם מצבים בהם לא כדאי או לא ניתן למחזר את המשכנתא? ומהם השלבים במיחזור המשכנתא?

הרבה סימני שאלה? קבלו את כל התשובות:

מהו מיחזור משכנתא?

מיחזור משכנתא זהו תהליך נפוץ  בו מסלקים את המשכנתא הקיימת לטובת לקיחת משכנתא חדשה .
תהליך מיחזור המשכנתא  דומה ללקיחת משכנתא חדשה בה לוקח ההלוואה יכול לבחור איפה לקחת את ההלוואה  (באיזה בנק) ואת התמהיל (מהם המסלולים ,התקופות והריביות). הבנק בוחן את רמת הסיכון  וקובע האם לאשר את ההלוואה ובאילו תנאים.

 מתי כדאי לבדוק כדאיות מיחזור המשכנתא?

•   כשהשתנה המצב הפיננסי האישי ותשלום החודשי של המשכנתא גבוה מדי וגורר חריגה קבועה בחשבון. שינוי מצב פיננסי יכול לנבוע מהקטנת ההכנסה (פיטורים של אחד מבני הזוג, הקטנת משרה, עזיבת עבודה) או הגדלת ההוצאות ( הולדת ילדים, התחייבויות נוספות) במצב זה יש צורך בפריסה מחדש של המשכנתא כדי להקטין את התשלום החודשי ולהתאימו למצב החדש.
• כשהשתנה המצב הפיננסי האישי והתשלום החודשי של המשכנתא נמוך מדי – ניתן להגדיל את התשלום החודשי. במצב זה כדאי לבחון תמהיל המתאים  למצב החדש תוך קיצור תקופת התשלום.
• הריביות הניתנות היום על הלוואות משכנתא נמוכות  – במצב בו הריביות במשכנתא הנוכחית גבוהות מהריביות אותן ניתן לקבל בלקיחת משכנתא היום . מיחזור המשכנתא במצב כזה יכול להסתכם בחיסכון בעלויות המשכנתא.
• לדוגמא - על הלוואה של 500,000 ש"ח  למשך 20 שנה , ירידה של 1% בריבית תחסוך :

          - במקרה של תקופת תשלום ללא שינוי – חיסכון של  57,000 ש"ח  והקטנת התשלום החודשי ב- 240 ש"ח לחודש.
          - במקרה של תשלום חודשי ללא שינוי – חיסכון של 63,000 ש"ח וקיצור התקופה בשנתיים.

•  לאחר מספר שנים של תשלום משכנתא- גובה הריבית נקבעת ע"פ מספר משתנים בינהם אורך התקופה של המשכנתא. ככול שתקופת התשלום ארוכה יותר כך  הריבית גבוה יותר, ולכן לאחר מספר שנים תקופת התשלום התקצרה וניתן לקבל תנאים טובים יותר על התקופה שנשארה.

 מתי לא כדאי למחזר את המשכנתא?

• ירידה משמעותית בהכנסה – הבנק יכול לקבוע כי בתנאים החדשים הוא אינו מעוניין לאשר את ההלוואה בכלל, את כל הסכום, או גובה החזר חודשי דומה .
• בעיות בהתנהלות בחשבון העו"ש – במידה ובמהלך השנתיים האחרונות החשבון שלך הוגבל לא תאושר לך לקיחת משכנתא נוספת או מיחזור המשכנתא הנוכחית.
• בעיות בתשלום המשכנתא- התנהלות המשכנתא נבדקת שנתיים אחורה . במידה וניתן לראות בתקופה זו בעיות בתשלום המשכנתא  (החזרת תשלומים, חוב נצבר ........)יכולה להיות בעיה באישור המיחזור. 

 האם כדאי למחזר את המשכנתא - בדיקת כדאיות מחזור משכנתא

מיחזור המשכנתא מאפשר להתאים את המשכנתא לאורח החיים ולחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים, אך כרוך גם בהוצאות  של פירעון מוקדם של המשכנתא הנוכחית ולקיחת משכנתא חדשה.

בדיקת כדאיות מיחזור המשכנתא לוקחת בחשבון את העלויות של המיחזור, את הריביות אותן ניתן לקבל בלקיחת משכנתא עכשיו ואת גובה התשלום החודשי הרצוי ובודקת האם מיחזור המשכנתא כדאי.

 עמלת הפירעון המוקדם (אותו "הקנס" שגובה בנק המשכנתאות על יציאה מוקדמת) יכולה להיות אחת ההוצאות הגדולות שיש להתחשב בהן בעת בדיקת כדאיות מיחזור המשכנתא. לעיתיים היא יכולה להיות כל כך גבוה עד כדי חוסר כדאיות.

 חשוב לבדוק האם לאחר כל העמלות ,הקנסות והתשלומים הנדרשים כדאי למחזר את המשכנתא.

 מהם השלבים למיחזור המשכנתא?

 1.      מסמכים נדרשים – יש להצטייד במסמכים הבאים:

• ת"ז + ספח
• דוחות עו"ש – 3 חודשים אחורה לפחות של כל החשבונות
• דוחות הכנסה – לשכיר – 3 חודשים אחרונים, לעצמאי – דו"ח שומה של השנה הקודמת ודו"ח רו"ח לשנה הנוכחית.
• דו"ח התנהלות המשכנתא שנתיים אחורה לפחות
• יתרות לסילוק המשכנתא – מהו הסכום כולל עמלות פירעון מוקדם, ריביות.
• דוחות על התחייבויות נוספות (משכנתא נוספת, הלוואות נוספות, מזונות.....)

כדאי להכין את הניירת מראש מאחר ואיסוף המסמכים יכול לקחת זמן.

2.      בניית תמהיל ראשוני –בכדי לבנות תמהיל אופטימאלי (המותאם לצרכים, יכולת וכמובן חסכוני ) ולצורך הבקשה לאישור העקרוני יש לבחור את המסלולים המתאמים , תקופות התשלום וגובה התשלום החודשי הרצוי.

3.      פנייה לבנק למשכנתאות לקבלת "אישור עקרוני"  - "אישור עקרוני" הינו אישור ראשוני ( ולא מחייב את שני הצדדים) . בו מתקבלת הסכמה עקרונית (לפני בדיקה מלאה ) למתן ההלוואה בו יקבע הסכום הכולל ותמהיל ההלוואה – מהם המסלולים, התקופות ,הריביות וגובה ההחזר החודשי. מומלץ לדעת מהו התמהיל הרצוי. כל שינוי בתמהיל דורש אישור מחדש .

4.      מו"מ על גובה הריבית – כדאי לפנות למספר בנקים , ולבצע סקר שוק ומו"מ על גובה הריבית

5.      פתיחת תיק - כאשר מוצאים את ההצעה הזולה והטובה ביותר,  יש לפתוח תיק בבנק הנבחר ולהסדיר את כל העמלות והתשלומים לשם סגירת ההלוואה הישנה, ולשם קבלת המשכנתא החדשה.

 לסיכום, ביצוע מיחזור משכנתא נועד להתאים את המשכנתא לאורח החיים ולמצב הכלכלי העכשווי. ביצוע מיחזור יעיל של משכנתא יעניק לך את האפשרות לחסוך סכום רב ולשלם בעבור המשכנתא המתאימה לך.   

כדאי לבדוק את כדאיות המיחזור אחת לכמה שנים או במצבים בהם חל שינוי עקרוני.